Koszty kredytowe i okołokredytowe

Co składa się na koszty kredytu? 

Koszty kredytu hipotecznego składają się z dwóch elementów:  

• kosztów kredytowych,  
• kosztów okołokredytowych.  

 

Koszty kredytowe 

Marża

Jest to składowa oprocentowania, czyli kosztów, które płaci klient za uzyskany kredyt hipoteczny. Dla banku jest to zysk z tytułu udzielonego kredytu. Marża jest określana przez bank, ale można ją negocjować, co realnie wpływa na obniżenie kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę. Wiele banków oferuje zakup dodatkowych produktów, np. karty kredytowej w zamian za obniżenie marży. 

Do niedawna banki podwyższały marżę do czasu wpisu do hipoteki, ale ta praktyka nie jest już stosowana.  

Najważniejszymi czynnikami wpływającymi na wysokość marży są: 

• Wysokość wkładu własnego – im wyższy, tym niższa marża.  
• Wskaźnik LTV, czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Jest on pośrednio związany z wysokością wkładu własnego, ponieważ on też wpływa na wysokość wskaźnika LTV. 

Dodatkowe produkty oferowane przez bank, czyli otwarcie rachunku bankowego, zakup karty kredytowej czy wykupienie ubezpieczenia wpływają na obniżenie marży. 

 

Stopa referencyjna 

Jest również składową oprocentowania. Obecnie stosowana stopa referencyjna przy kredytach hipotecznych to WIBOR, który zostaje zamieniony na WINOR. Odsyłam do zapoznania się z moim poprzednim wpisem, w którym dokładnie opisuję oba wskaźniki. 

 

Prowizja 

Jest to jednorazowa opłata, która jest pobierana przez bank. Może być kredytowana lub płacona od razu. Prowizja jest ustalana procentowo od wysokości udzielonego kredytu, zazwyczaj prowizja nie przekracza 2%. 

Koszty okołokredytowe to wszelkie inne koszty, które ponosimy w trakcie ubiegania się o kredyt i po jego otrzymaniu. 

 

Wycena nieruchomości 

Jest to opłata za wykonanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest to dokument, w którym określona jest wartość kredytowanej nieruchomości. Koszt wyceny lokalu mieszkalnego to około 400-500 zł, natomiast domu jednorodzinnego to około 700-900 zł. Ceny te są różne w zależności od lokalizacji i banku. 

 

Ubezpieczenie 

Ubezpieczenia, które są najczęściej wykupowane przy zawieraniu umowy o kredyt hipoteczny to ubezpieczenie nieruchomości, na życie i od utraty pracy. Co do zasady ubezpieczeniem obowiązkowym jest ubezpieczenie nieruchomości. Polisy mogą być zawarte z bankiem (co może wpływać na obniżenie marży) lub mogą być zawarte bezpośrednio z firmą ubezpieczeniową. 

 

Opłaty notarialne 

Opłaty notarialne są związane ze sporządzeniem aktu notarialnego. Maksymalna wysokość opłaty jest uzależniona od wartości nieruchomości, jednak nie może przekroczyć połowy maksymalnych stawek, które są określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. 

Notariusz może również złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej dotyczący własności i hipoteki, co podlega dodatkowej opłacie. 

 

Opłaty sądowe 

W przypadku, kiedy klient zdecyduje się samodzielnie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej, niezbędne będzie uiszczenie opłaty w wysokości 200 zł za wpis własności oraz 200 zł za wpis hipoteki. Wszelkie formalności z tym związane można załatwić w Wydziale Ksiąg Wieczystych.  

 

Opłaty wnoszone do Urzędu Skarbowego 

Do Urzędu Skarbowego należy uiścić opłatę PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) za zakup nieruchomości na rynku wtórnym od osoby fizycznej.  

W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera nie trzeba opłacać podatku PCC. 

W obu przypadkach jest konieczne opłacenie 19 zł od ustanowienia hipoteki.  

 

Opłaty bankowe nie związane bezpośrednio z kredytem 

W przypadku wyboru dodatkowych produktów, chcąc obniżyć marżę, należy zwrócić uwagę czy za te dodatkowe produkty bank pobiera opłaty, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości.